POLITICAS DE ADJUDICACION
¿Se deben regalar las
viviendas?
1 Los venezolanos tenemos una fe ciega en las leyes. Creemos que cuando
se promulga una ley todo lo que ésta dice pasa a ser parte de la realidad y que
el mundo concreto se adapta, de manera maravillosa, a lo que dice la ley. Suele
suceder que no es así. La indómita realidad se niega a someterse y a cambiar.
Pero nuestra fe es fuerte. Si la ley tal no funciona es porque no hemos sabido
redactarla. En consecuencia se promulga una que cambia la anterior y establece
un nuevo modelo. Este, casi inexorablemente tampoco funciona. Un caso patético
es la Ley que
Regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional que ahora se llama Ley
del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Salvo error u omisión, hay
versiones de 1989, 1993, 1998, 1999, 2000, 2002, 2005 y 2009. Ocho en 20 años.
Si hay otras no logramos localizarlas.
2 Todas son casi exclusivamente de índole financiera. La creación de
Fondos, sus interrelaciones, los organismos que lo administran, las condiciones
que rigen las adjudicaciones, las ventas, las hipotecas y un amplio capítulo de
sanciones. Se exceptúa la Ley
de 2005 que incluía una parte sobre planificación y producción de viviendas.
3 Por otro lado, todas estas leyes mantienen la misma filosofía y los
mismos mecanismos de operación de los sistemas capitalistas occidentales. Hay
un ente promotor público o privado, que obtiene financiamiento a corto plazo
público o privado, desarrolla conjuntos habitacionales, y vende las viviendas. Los
beneficiarios y compradores de las viviendas, que casi nunca pueden pagar de
contado, obtienen financiamiento a largo plazo, con el cual sí pueden pagar de
contado. El ciclo del promotor privado queda cerrado: recibió financiamiento a
corto plazo, construyó y vendió de contado, pagando sus deudas y obteniendo su
utilidad. El promotor público, el Estado en fin de cuentas, aporta el
financiamiento a corto plazo, construye y vende a largo plazo. Nunca obtiene
utilidades porque vende a precios por debajo de su costo, es decir subsidia, y
además vende en condiciones (iniciales, plazos, tasas de interés) por debajo de
las condiciones del mercado. En todos los casos el ente vendedor garantiza que
va a recuperar el crédito que ha otorgado mediante una hipoteca sobre el
inmueble que es objeto de la negociación. En la ley de 2000 se aceptaban
garantías que no eran hipotecas y tenían carácter social, pero esto desapareció
en las versiones posteriores.
4 Sin embargo, Venezuela es un país cuya economía tiene características
que la diferencian radicalmente de otros países. Desde hace décadas sufrimos
una inflación altísima. Según algunos ministros esta inflación es estructural.
Con este calificativo nos hacen saber, suavemente, que creen que la alta
inflación no tiene remedio y que durará para siempre. La historia pasada
pareciera darles razón. En todo caso es un factor que debería ser considerado
en la planificación y las políticas nacionales. Lógicamente, también en el
campo de la vivienda y el hábitat. Pero como que no.
5 Los gobiernos siempre han producido viviendas, a veces más a veces menos,
de interés social, destinadas a las familias cuyos ingresos no les permiten
adquirir una vivienda en las condiciones ofrecidas en el mercado privado.
También se ha tenido como política que en el contrato de adjudicación se fijan
el precio de la vivienda, el plazo para el pago, el interés y las cuotas
mensuales y que estos no variarán nunca, que permanecerán fijos por 15, 20 ó 30
años, hasta que se termine de pagar. En cambio los gastos de cobranza aumentan
todos los años al ritmo de la inflación. Un cálculo permite estimar que en unos
8 años el costo de la cobranza va ser superior al pago mensual que hace el
adjudicatario. En este caso no se recupera nada y más se pierde cuando se
cobra. Como el plazo puede ser de 20 años no tiene ningún sentido seguir
cobrando a partir del año nueve. Un estudio del INAVI en 2001 mostraba que el
90 % de la recaudación provenía de las viviendas adjudicadas en los últimos 5
años y que solo el 10 % correspondía a las viviendas que tenían más de 5 años
de adjudicadas. Una demostración incontrovertible de lo antes dicho.
6 La conclusión es que el sistema actual de adjudicación de las
viviendas de interés social carece de sentido. Aquí surge la pregunta ética:
¿Debe el Estado regalar las viviendas como regala la educación y la salud?
¿Debe el Estado recuperar algo, deben las familias pagar algo por sus viviendas,
como pagan algo por alimentación y transporte? Cada opción tiene sus razones a
favor y en contra. Por las manifestaciones públicas del gobierno parece que se
ha optado por la solución que las familias deben pagar algo por su vivienda.
Pagar justamente en función de lo que pueden pagar. Si no pueden nada habrá el
subsidio total. Ahora bien, si deben pagar la pregunta es cuánto y cómo. El
sistema actual no sirve. Hay contradicciones profundas. Por lo tanto deberían
buscarse nuevas fórmulas.
7 En el INAVI a principios de este siglo funcionó el “Programa de
Viviendas de Interés Social” (PROVIS). En este programa experimental había un
proceso de selección y adjudicación que se prolongaba paralelo al período de
construcción de las viviendas, las cuales eran adjudicadas inmediatamente al
terminarse. Aparte de otros sistemas novedosos como el modelo de selección de
los beneficiarios según sus condiciones socio-culturales-económicas, se
estableció que el beneficiario debía ahorrar durante el proceso, y pagar el 20
% del costo de la vivienda y recibía el título de propiedad completa en ese
instante, sin ningún pago adicional. En la evaluación a posteriori la opinión
fue favorable. Otra idea que ha circulado sin concretarse es que las
comunidades se ocupen de las recaudaciones y éstas se utilicen para el
mejoramiento y mantenimiento de las áreas comunes y públicas de la comunidad. Seguramente
hay otras alternativas. La cuestión es ponerse a pensar, experimentar y avanzar
hacia las condiciones óptimas.
