AyB 285 - 18 Agosto 2011

AyB 285 - 18 Agosto 2011

POLITICAS DE ADJUDICACION

¿Se deben regalar las viviendas?

1 Los venezolanos tenemos una fe ciega en las leyes. Creemos que cuando se promulga una ley todo lo que ésta dice pasa a ser parte de la realidad y que el mundo concreto se adapta, de manera maravillosa, a lo que dice la ley. Suele suceder que no es así. La indómita realidad se niega a someterse y a cambiar. Pero nuestra fe es fuerte. Si la ley tal no funciona es porque no hemos sabido redactarla. En consecuencia se promulga una que cambia la anterior y establece un nuevo modelo. Este, casi inexorablemente tampoco funciona. Un caso patético es la Ley que Regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional que ahora se llama Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Salvo error u omisión, hay versiones de 1989, 1993, 1998, 1999, 2000, 2002, 2005 y 2009. Ocho en 20 años. Si hay otras no logramos localizarlas.

2 Todas son casi exclusivamente de índole financiera. La creación de Fondos, sus interrelaciones, los organismos que lo administran, las condiciones que rigen las adjudicaciones, las ventas, las hipotecas y un amplio capítulo de sanciones. Se exceptúa la Ley de 2005 que incluía una parte sobre planificación y producción de viviendas.

3 Por otro lado, todas estas leyes mantienen la misma filosofía y los mismos mecanismos de operación de los sistemas capitalistas occidentales. Hay un ente promotor público o privado, que obtiene financiamiento a corto plazo público o privado, desarrolla conjuntos habitacionales, y vende las viviendas. Los beneficiarios y compradores de las viviendas, que casi nunca pueden pagar de contado, obtienen financiamiento a largo plazo, con el cual sí pueden pagar de contado. El ciclo del promotor privado queda cerrado: recibió financiamiento a corto plazo, construyó y vendió de contado, pagando sus deudas y obteniendo su utilidad. El promotor público, el Estado en fin de cuentas, aporta el financiamiento a corto plazo, construye y vende a largo plazo. Nunca obtiene utilidades porque vende a precios por debajo de su costo, es decir subsidia, y además vende en condiciones (iniciales, plazos, tasas de interés) por debajo de las condiciones del mercado. En todos los casos el ente vendedor garantiza que va a recuperar el crédito que ha otorgado mediante una hipoteca sobre el inmueble que es objeto de la negociación. En la ley de 2000 se aceptaban garantías que no eran hipotecas y tenían carácter social, pero esto desapareció en las versiones posteriores.

4 Sin embargo, Venezuela es un país cuya economía tiene características que la diferencian radicalmente de otros países. Desde hace décadas sufrimos una inflación altísima. Según algunos ministros esta inflación es estructural. Con este calificativo nos hacen saber, suavemente, que creen que la alta inflación no tiene remedio y que durará para siempre. La historia pasada pareciera darles razón. En todo caso es un factor que debería ser considerado en la planificación y las políticas nacionales. Lógicamente, también en el campo de la vivienda y el hábitat. Pero como que no.

5 Los gobiernos siempre han producido viviendas, a veces más a veces menos, de interés social, destinadas a las familias cuyos ingresos no les permiten adquirir una vivienda en las condiciones ofrecidas en el mercado privado. También se ha tenido como política que en el contrato de adjudicación se fijan el precio de la vivienda, el plazo para el pago, el interés y las cuotas mensuales y que estos no variarán nunca, que permanecerán fijos por 15, 20 ó 30 años, hasta que se termine de pagar. En cambio los gastos de cobranza aumentan todos los años al ritmo de la inflación. Un cálculo permite estimar que en unos 8 años el costo de la cobranza va ser superior al pago mensual que hace el adjudicatario. En este caso no se recupera nada y más se pierde cuando se cobra. Como el plazo puede ser de 20 años no tiene ningún sentido seguir cobrando a partir del año nueve. Un estudio del INAVI en 2001 mostraba que el 90 % de la recaudación provenía de las viviendas adjudicadas en los últimos 5 años y que solo el 10 % correspondía a las viviendas que tenían más de 5 años de adjudicadas. Una demostración incontrovertible de lo antes dicho.

6 La conclusión es que el sistema actual de adjudicación de las viviendas de interés social carece de sentido. Aquí surge la pregunta ética: ¿Debe el Estado regalar las viviendas como regala la educación y la salud? ¿Debe el Estado recuperar algo, deben las familias pagar algo por sus viviendas, como pagan algo por alimentación y transporte? Cada opción tiene sus razones a favor y en contra. Por las manifestaciones públicas del gobierno parece que se ha optado por la solución que las familias deben pagar algo por su vivienda. Pagar justamente en función de lo que pueden pagar. Si no pueden nada habrá el subsidio total. Ahora bien, si deben pagar la pregunta es cuánto y cómo. El sistema actual no sirve. Hay contradicciones profundas. Por lo tanto deberían buscarse nuevas fórmulas.

7 En el INAVI a principios de este siglo funcionó el “Programa de Viviendas de Interés Social” (PROVIS). En este programa experimental había un proceso de selección y adjudicación que se prolongaba paralelo al período de construcción de las viviendas, las cuales eran adjudicadas inmediatamente al terminarse. Aparte de otros sistemas novedosos como el modelo de selección de los beneficiarios según sus condiciones socio-culturales-económicas, se estableció que el beneficiario debía ahorrar durante el proceso, y pagar el 20 % del costo de la vivienda y recibía el título de propiedad completa en ese instante, sin ningún pago adicional. En la evaluación a posteriori la opinión fue favorable. Otra idea que ha circulado sin concretarse es que las comunidades se ocupen de las recaudaciones y éstas se utilicen para el mejoramiento y mantenimiento de las áreas comunes y públicas de la comunidad. Seguramente hay otras alternativas. La cuestión es ponerse a pensar, experimentar y avanzar hacia las condiciones óptimas.