PUNTADAS URBANAS
La actual
vorágine de la vivienda
ha desencadenado una veloz identificación de oportunidades de intervención de
terrenos vacíos y sub utilizados en Caracas y en el país. Proceso causado por
el cambio radical de la política y de la gestión pública. Reforzado por el
impacto de las recientes lluvias.
La planificación
urbana y la política de vivienda han sido sustituidas por la urgencia. Y el impulso que
el gobierno ha tomado para atender las imperiosas necesidades habitacionales de
una inmensa mayoría de familias pobres y ahora, muchas damnificadas. En los
próximos cortos años, la dinámica estará signada por actuaciones puntuales, en
Caracas y en otras ciudades. Las cuales determinarán la calidad urbana que
tendremos en el futuro.
El enfoque
convencional
es planificar esas acciones y ejecutarlas dentro del contexto integral y
evolutivo de la ciudad. Ese no es el caso presente. En estos venideros meses
habrá que tener una alta capacidad y excelente “ojo clínico”, para decidir dónde
y cómo desarrollar vivienda, y los equipamientos urbanos que la complementan.
Estamos frente a
un paciente
que entra por emergencia en un hospital y la veteranía del médico definirá si
vive o muere. O queda defectuoso o totalmente sano. O queda con el menor daño
posible bajo las críticas circunstancias.
Se seleccionarán
sitios y la
información, planes, ordenanzas y proyectos, disponibles, serán digeridos por
hombres y mujeres de diferentes disciplinas, quienes con su experiencia y
experticia establecerán qué hacer en ellos. Serán decisiones puntuales que
contribuirán a rehacer a Caracas para iniciar un proceso gradual de
transformación profunda. O por el contrario, contribuirán a reforzar y
reproducir el catastrófico tejido urbano. La “anti ciudad” de hoy, ineficiente,
corrupta y anárquica, creada por alcaldes, concejales y ordenanzas. Habría que
preguntarse para qué cipote sirvieron desde la “Caracas de los techos rojos”
hasta hoy (En la mayoría de los casos).
¡Tremendo reto! Contra la ortodoxia rancia que
surgirá entre sus cenizas, ¡adelante!, que la oportunidad es única para iniciar
en Caracas una transformación urbana a mediano y por supuesto largo plazo. ¡Sin
vacilaciones! Pero es con talento, experiencia y un visionario enfoque urbano,
que el éxito será seguro en este momento crucial para el proceso político, y en
particular para la ciudad y la vivienda.
NI TAN MALAS
1
Tener
vivienda propia es un principio profundamente interiorizado en la población de
habla hispana. En Venezuela, según el Censo 2001, último dato confiable, sólo
el 12% de la población habitaba en viviendas alquiladas y de ese 12% sólo el 3%
eran apartamentos en edificios. Una cantidad insignificante. En España sólo hay
un 11% de viviendas en alquiler. La mentalidad hispana. Por contraste en Europa
el porcentaje de viviendas en alquiler es altísimo: 60% en Alemania, 42% en
Francia, 32% en Inglaterra. Tan es así que la Unión Europea
2
Sin embargo
la existencia de una cierta cantidad de viviendas en alquiler, o que se puedan
ocupar temporalmente con otro tipo de arreglo, es absolutamente necesaria. Con
frecuencia las personas y las familias necesitan cambiar de residencia. Hay
múltiples razones: cambio de sitio de trabajo, aumento o disminución del tamaño
de la familia que queda entonces desajustada en la vivienda que habita, cambios
en las redes sociales inmediatas, etc. En Venezuela la población tiene una
inmensa movilidad. Según el Censo de 1990 (las cifras de 2010 no son accesibles)
más del 50% de la población tenía 10 a más años viviendo en la misma localidad.
Esto da idea del inmenso número de personas que tienen que cambiar de
residencia y en muchísimos casos no se puede adquirir una vivienda nueva pero
sí se puede pagar un arrendamiento justo.
3
El mercado de
la vivienda en Venezuela tiene una oferta y una demanda. El inventario de
viviendas existente tiene tres tipos de productores: el Estado o Sector
Público, los constructores privados formales, llamado sector privado pero que
en verdad es el sector privado formal, y los constructores privados informales
que constituyen el sector privado informal. La demanda proviene de la gente que
necesita vivienda y la oferta proviene de las tres fuentes antes mencionadas,
oferta que tiene características muy diferenciadas.
4
La vivienda
producida por el sector privado informal es llamada, con lenguaje clasista,
ranchos; así como las urbanizaciones informales son llamadas cerros mientras
las formales se califican de colinas. En realidad no son ranchos, muchas de
ellas, con el pasar del tiempo, son excelentes y de buen tamaño, con sus
inevitables problemas genéticos (vulnerabilidad sísmica, carencia de servicios).
Una parte muy pequeña de esas viviendas informales son alquiladas, se estima
entre 2 y 8% y la mayor parte son propias, más del 90%.
5
La vivienda
producida por el sector privado formal, desde hace muchos años no se construyen
viviendas para alquilar. Sin embargo un pequeño número de las viviendas nuevas
en venta eran adquiridas por algunas personas, que sólo pueden hacer
inversiones pequeñas, para alquilarlas y disponer de una renta que generalmente
no es más de un 1% mensual del valor de la propiedad. Esta modalidad está
desapareciendo con la velocidad del rayo por la inseguridad jurídica. Hace unos
40 años el Estado construía algunas viviendas para alquilar, con la modalidad
de opción a compra por parte de los inquilinos, pero esta modalidad
desapareció. En Holanda, por ejemplo, hay un 47% de viviendas en alquiler pero
el 35% son alquiler de interés social, es decir con precios subsidiados. Esta
modalidad, que podría ser muy útil, en Venezuela no existe.
6
La
perspectiva es que a corto plazo desaparezcan en Venezuela las viviendas en
alquiler. Existe una matriz de opinión muy fuerte contra ellas. Diversas ligas
de inquilinos, sin medir las consecuencias, aspiran a pasar a ser los
propietarios. El Gobierno, al revés del cubano, ofrece tomar medidas cada vez
más radicales contra la vivienda de alquiler. De ser así los resultados no
serán para nada convenientes para la sociedad como un todo. Lo más seguro es
que aparezca un mercado negro que sólo sirve para distorsionar y empeorar las
condiciones de vida.
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